13.12.21

Mietrecht: Ordentliche Kündigung und Kündigungsschutz

Deutschland ist eines der Länder, in denen strenge Regeln in Bezug auf den Kündigungsschutz gegenüber den Mietern gelten. Will der Vermieter ein Mietverhältnis beenden, muss er sich gut mit den Bestimmungen auskennen, die vom Gesetzgeber festgelegt wurden. Denn der Regelfall in der Bundesrepublik ist, dass es sich um unbefristete Mietverträge handelt. Somit bedarf es bestimmter Gründe, damit der Vermieter dem Mieter kündigen kann. Im Gegensatz dazu kann der Mieter eine Wohnungskündigung jederzeit aussprechen, muss sich jedoch ebenfalls an Fristen halten.

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Sonderfall der Kündigung wegen Eigenbedarf

Wahrscheinlich hat nahezu jeder schon einmal von der „Kündigung wegen Eigenbedarf“ gehört. Diese Voraussetzung gilt als Sonderkündigungsrecht und darf den unbefristeten Mietvertrag mit dem Mieter beenden, wenn entsprechende Gründe vorliegen. Hierzu gehören:

• Vergrößerung der Familie und ein damit verbundener erhöhter Platzbedarf
• Familienangehörige wollen in die Wohnung ziehen
• Es wird Wohnraum für Pflegepersonal oder andere Haushaltshilfen benötigt

Kündigung nach Verkauf des Objekts

Wird eine Immobilie verkauft, sieht der Gesetzgeber ebenfalls einen Kündigungsschutz für den Mieter vor, denn der Verkauf stellt generell keinen Kündigungsgrund dar. Einzig die Option der Anmeldung von Eigenbedarf kann hier genutzt werden. Allerdings gilt in diesem Bezug eine Sperrfrist. Diese beträgt je nach Bundesland drei bis zehn Jahre. Bei Fragen nehmen Sie Kontakt zu uns auf.

Generelle Kündigungsfrist, wenn keine wirksame Befristung vereinbart ist

Als Anwälte  für das Mietrecht  haben wir von der Kanzlei Kuntz & Kollegen immer wieder mit Fragen zu Kündigungsfristen zu tun. Hierzu gilt es zu wissen: Wenn kein Kündigungsausschluss oder eine Befristung des Mietvertrags vereinbar ist, besteht generell eine Kündigungsfrist des Mieters von drei Monaten. Diese Frist ist nicht an eine Mietdauer geknüpft. Als Vermieter gelten allerdings mitunter andere Zeiträume.

Der Kündigungsschutz für den Mieter vor einer Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter sieht eine Kündigungsfrist von drei Monaten vor. Allerdings erhöht sich diese mit den Jahren, in denen der Mieter bereits in der Wohnung lebt. So beträgt die Kündigungsfrist nach dem fünfjährigen Bestehen des Mietverhältnisses bereits sechs Monate. Nach acht Jahren, in denen der Mieter in der Wohnung lebt, werden daraus neuen Monate und ab einem zehnjährigen Mietverhältnis beträgt die allgemeine Kündigungsfrist für den Vermieter ein ganzes Jahr.

Die einzige Ausnahme hiervon ist, wenn Mieter und Vermieter sich die Wohnung teilen. Wird ein Teil des Domizils also als Einliegerwohnung vermietet, kann der Vermieter ohne Angabe von Gründen den Mietvertrag beenden.

Außerordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses

Auch wenn es in Deutschland einen starken Kündigungsschutz für Mieter gibt, besteht in zwei Sonderfällen die Möglichkeit einer außergewöhnlichen Kündigung. Die eine Variante basiert darauf, dass der Mieter seine Miete nicht bezahlt. Dabei muss er diese zumindest für zwei Monate in Folge nicht beglichen haben. Anschließend erlischt der Kündigungsschutz des Mieters, der ihm bisher bei einer regulären Kündigung unter der Angabe genannter Gründe eine Frist gewährt hatte. Gleiches gilt, wenn die Wohnung zweckentfremdet wird. Sollte der Mieter etwa Untermieter ohne Absprache und Angabe im Mietvertrag in der gemieteten Wohnung leben lassen oder die Wohnung als Büro oder gar Lager nutzen, kann er sich ebenfalls nicht mehr auf eine Kündigungsfrist berufen und eine außerordentliche Kündigung wäre rechtmäßig.

Lassen Sie sich von unseren Anwälten im Mietrecht beraten. Nehmen Sie im Konfliktfall Kontakt zu uns auf. Wir vertreten Mieter und Vermieter gleichermaßen und kennen somit die Ansprüche und besonderen Bedürfnisse beider Seiten, um zu einem vernünftigen Interessenausgleich oder einer verbindlichen juristischen Klärung im Interesse unserer Mandanten beizutragen.